Het is de nachtmerrie van elke huizenkoper: een paar weken na de verhuizing verschijnen er bruine vlekken op het plafond: lekkage! Om verdere schade te voorkomen, schakel je een dakdekker in. Die ontdekt dat de dakgoot verstopt zit en dat dit probleem er al langere tijd is.
Tot overmaat van ramp heeft het water ook schade veroorzaakt aan het dakbeschot, dat ernstig is verrot. Volgens de dakdekker hadden de verkopers dit moeten weten. Je besluit de dakdekker de schade direct te laten herstellen om verdere problemen te voorkomen. Maar is dat wel de juiste aanpak?
Hoewel deze aanpak logisch lijkt, kan het je juridisch gezien in de problemen brengen. Veel kopers gaan ervan uit dat zij herstelkosten achteraf kunnen verhalen op de verkoper. Maar als je het gebrek meteen laat oplossen zonder eerst de verkoper op de hoogte én in gebreke te stellen, bestaat die mogelijkheid niet meer.
Juridische stappen: de ingebrekestelling
Het voelt misschien niet zo, maar de koop van een woning verschilt juridisch gezien niet veel van de koop van een fiets. Stel dat je een elektrische fiets koopt en later ontdekt dat de accu defect is. Het is dan normaal om terug te gaan naar de fietsenwinkel waar je de fiets kocht. De accu door een andere fietsenmaker laten repareren en dan de rekening bij de oorspronkelijke winkel indienen, klinkt niet logisch. Hetzelfde geldt voor de koop van een woning: de verkoper moet eerst de kans krijgen om het gebrek zelf op te lossen. Die kans bied je door een ingebrekestelling te sturen.
Een ingebrekestelling is een formele aanmaning (brief) waarin je de verkoper een redelijke termijn geeft om het gebrek op te lossen. In het voorbeeld van hierboven betekent dit dat de verkoper het dak repareert of dat door iemand anders laat doen. Pas als de verkoper binnen de gegeven termijn niet handelt, spreek je van verzuim. In dat geval kun je zelfstandig herstel (laten) uitvoeren en de kosten op de verkoper verhalen.
Waarom de ingebrekestelling cruciaal is
In ons voorbeeld is geen ingebrekestelling verstuurd. Je dacht dat het onredelijk was om van de verkoper (bijvoorbeeld een oudere dame) te verwachten dat zij zelf snel actie zou ondernemen. Bovendien wilde je de lekkage zo snel mogelijk laten verhelpen om verdere schade te voorkomen. Volgens de wet is het helaas zo dat je de verkoper doorgaans een redelijke termijn moet geven om het gebrek zelf te herstellen, op enkele uitzonderingen na. Zonder ingebrekestelling komt de verkoper niet in verzuim en kun je de herstelkosten niet terugkrijgen.
Het belang van goede documentatie
Door direct te handelen bij geconstateerde gebreken, kunnen kopers zichzelf benadelen. Niet alleen omdat zij vergeten een ingebrekestelling te sturen, maar ook omdat het hun bewijspositie verzwakt. In de standaard (NVM)-koopovereenkomst wordt het risico op zichtbare en onzichtbare gebreken namelijk bij de koper neergelegd, behalve wanneer het gebrek ‘normaal gebruik’ als woonhuis in de weg staat. Het is aan jou als koper om aan te tonen dat een gebrek zo ernstig is dat het jouw woongenot aantast.
Het is vaak moeilijk om achteraf te bewijzen dat er sprake was van een ernstig gebrek in de woning, vooral als dit zonder documentatie is opgelost. Een deskundigenrapport is daarbij een belangrijk bewijsstuk, mocht de verkoper zich verweren. Sta je noodgedwongen voor de rechter om de herstelkosten op de verkoper te verhalen, dan is een offerte van jouw aannemer vaak niet voldoende.
Wat moet je doen bij het ontdekken van een gebrek?
Ontdek je een gebrek, zoals een lekkage, dan is het belangrijk om niet meteen tot herstel over te gaan. Neem eerst contact op met de verkoper om het probleem te bespreken. Wil die niet meewerken? Stuur dan een ingebrekestelling met een redelijke termijn voor herstel. Als het probleem dringend is, kun je een kortere termijn aanhouden, maar geef duidelijk aan dat het niet nakomen van deze termijn verzuim tot gevolg heeft.
TIP
Het is aan te raden om juridische hulp in te schakelen zodra je een verborgen gebrek ontdekt. De specialisten van BrandMR hebben veel ervaring met dit soort zaken en kunnen je helpen je rechten te beschermen. Kortom, blijf rustig als je een gebrek ontdekt. Volg de juiste stappen en verzamel zorgvuldig jouw bewijs. Zo voorkom je dat je jouw rechten verliest en de kosten zelf moet dragen.
Wil je gelijk weten of we jou kunnen helpen? Vul dan de online check in.
Ik wil hulp Doe de online check
