Iedere eigenaar van een appartement is op grond van de wet verplicht en ‘automatisch’ lid van de Vereniging van Eigenaren (VvE). Soms gaat het om hele grote verenigingen. Soms bestaat de vereniging slechts uit twee leden.
Het is gebruikelijk dat er tenminste één keer per jaar een algemene ledenvergadering plaatsvindt. Hierop kunnen uiteenlopende kwesties worden besproken. Denk aan het (groot) onderhoud van een appartementencomplex, de financiën, verzoeken van leden om hun privégedeelten aan te passen (bijvoorbeeld door het aanbrengen van zonwering) of bestuursaangelegenheden.
Op de algemene ledenvergadering zal er over zulke punten worden gestemd. Daarbij moeten de stemverhoudingen - zoals die in de akte van splitsing of het modelreglement zijn vastgelegd - worden nageleefd. Die stemming leidt uiteindelijk tot een besluit van de Vereniging van Eigenaren.
In beroep gaan
Maar wat doe je als je het met dit besluit niet eens bent? De wet geeft je de mogelijkheid om tegen een besluit van de Vereniging van Eigenaren in beroep te gaan bij de kantonrechter. Daarvoor moet je dan wel eerst bij de kantonrechter een verzoekschrift indienen. Hiervoor heb je geen advocaat nodig. Maar het is wel aan te raden om tijdig juridisch advies in te winnen.
De rechter gaat vervolgens kijken of het besluit niet in strijd is met de wet of de statuten dan wel met de redelijkheid en billijkheid die de vereniging en haar leden naar elkaar in acht moeten nemen. Oftewel: heeft de vereniging bij het nemen van het besluit alle belangen van de betrokkenen wel mee kunnen nemen? Dat klinkt cryptisch en is erg afhankelijk van de omstandigheden van het geval. Daarom een voorbeeld uit mijn eigen praktijk.
Ledenvergadering
Een Vereniging van Eigenaren was in gebreke gebleven met het uitschrijven van een algemene ledenvergadering. Hierop schreef een aantal leden zelf een vergadering uit. (Dat kon op grond van het modelreglement.) Maar vlak voordat die vergadering zou plaatsvinden, schreef de vereniging alsnog - zonder daarover te communiceren - een eigen vergadering uit.
Op de agenda waren een aantal kandidaat-bestuursleden vermeld. Maar niet de namen van twee kandidaten die zich ook voor een bestuursfunctie hadden aangemeld. Daarnaast werd een zittend bestuurder uit zijn functie ontheven zonder dat daar hoor en wederhoor bij was toegepast.
De vergadering werd gehouden door middel van Teams en had al met al vijf minuten geduurd. De leden hadden geen enkele mogelijkheid tot het stellen van vragen of het maken van opmerkingen gehad. De rechter vond dit al te gortig en vernietigde de besluiten waardoor er een nieuwe vergadering moest worden uitgeschreven. Hierbij moesten de spelregels uiteraard wel in acht worden genomen.
Termijn
Het is erg belangrijk dat je een dergelijk verzoek tijdig bij de rechter indient. De termijn daarvoor is namelijk heel kort: een maand nadat de eigenaar kennis heeft genomen van het besluit of daarvan kennis had kunnen nemen.
Als de eigenaar zelf op de vergadering aanwezig was, dan is de situatie duidelijk: dan begint de termijn op de dag na de vergadering. Maar was de eigenaar niet op de vergadering aanwezig terwijl hij daar wel voor opgeroepen was en heeft hij een agenda voor die vergadering ontvangen, dan geldt het volgende:
Als het binnen de vereniging gebruikelijk is dat de besluiten op een bepaalde manier kenbaar worden gemaakt - bijvoorbeeld door het toesturen van de notulen of een besluitenlijst - dan gaat de termijn van een maand lopen vanaf het moment dat de notulen of de besluitenlijst zijn ontvangen of bekendgemaakt.
Snel handelen
Maar als deze manier van het bekendmaken van besluiten niet bestaat, mag je van de eigenaar verwachten dat hij actief moeite doet om kort na de vergadering kennis te nemen van eventueel genomen besluiten. De eigenaar moet dan binnen één week na de vergadering informatie inwinnen hierover. De termijn van een maand gaat in dat geval uiterlijk in op de dag na het einde van die week. Maar de termijn kan ook eerder ingaan als de Vereniging van Eigenaren kan bewijzen dat de eigenaar al eerder van het besluit op de hoogte was.
Moraal van dit verhaal: als je het niet eens bent met een besluit van je Vereniging van Eigenaren, handel dan snel. Vraag zo nodig tijdig juridisch advies aan en dien binnen een maand een verzoekschrift in bij de kantonrechter. Ben je te laat met het indienen van het verzoek? Dan is het besluit onherroepelijk.
