De Hoge Raad heeft op 29 november 2024 een lang verwachte uitspraak gedaan over oneerlijke huurverhogingen in de vrije sector. Wat heeft de Hoge Raad precies beslist en wat betekent dit voor jou als huurder? Je leest het in deze blog.
Het startpunt: de uitspraken van de Rechtbank Amsterdam
De rechtbank Amsterdam heeft in 2023 in meerdere procedures getoetst of een huurverhoging in een huurovereenkomst oneerlijk was. Het ging dus over huurprijswijzigingen die vaak voorkomen in huurcontracten in de vrije sector. Specifiek over clausules die verhuurders toestaan om de huur jaarlijks te verhogen met inflatie (volgens de consumentenprijsindex, CPI) plus een vast opslagpercentage, meestal maximaal 3%.
De rechtbank Amsterdam stelde destijds dat zulke bepalingen mogelijk oneerlijk zijn voor huurders, omdat:
- Er geen geldige reden bestaat voor een jaarlijkse verhoging met een extra opslag bovenop de inflatiecorrectie.
- Er geen mogelijkheid bestaat de overeenkomst te beëindigen als gevolg van de verhoging.
- Er sprake is van een onevenwichtige situatie, omdat de bepaling alleen toestaat om de huur te verhogen en niet om de huur te verlagen.
- Er strijd zou zijn met de goede trouw.
De uitspraken maakten veel los, vooral omdat een oneerlijke bepaling ervoor zou zorgen dat alle huurverhogingen met terugwerkende kracht moesten worden teruggedraaid. Voor verhuurders zou dit miljarden euro’s aan terugbetalingen kunnen betekenen. De Rechtbank Amsterdam vroeg aan de Hoge Raad om duidelijkheid te geven.
Wat zegt de Hoge Raad?
Uit de antwoorden van de Hoge Raad volgt dat een verhoging van maximaal 3% in principe niet oneerlijk is, mits de verhoging duidelijk is omschreven en de gevolgen voor huurders voorspelbaar zijn.
De Hoge Raad onderscheidde twee delen van de huurprijswijzigingsbepaling:
- Het indexatiebeding, dat nodig is om inflatie te corrigeren.
- Het opslagbeding, was is bedoeld om extra kostenstijgingen en waardeveranderingen van de woning te compenseren.
De Hoge Raad bevestigde in haar antwoorden dat deze onderdelen apart moeten worden beoordeeld. Dit betekent dat een eventueel oneerlijke verhoging niet automatisch de hele bepaling ongeldig maakt. Je kunt de volledige uitspraak lezen via deze link.
Wat betekent dit voor jou als huurder?
1. Meer duidelijkheid over huurverhogingen
In nagenoeg elke huurovereenkomst is vastgesteld hoe jaarlijks de huur mag worden verhoogd. Als jouw huurcontract een jaarlijkse verhoging toestaat, kun je er nu op vertrouwen dat deze in veel gevallen geldig is. Transparantie is hierbij belangrijk: je moet als huurder van woonruimte vooraf weten hoe de verhoging wordt berekend en wat het maximale percentage is. De Hoge Raad oordeelde dat een opslagbeding van maximaal 3% in het algemeen eerlijk is, dat betekent niet dat elke verhoging is toegestaan. Je hebt als huurder het recht om huurverhogingen te laten toetsen.
2. Recht op terugvordering
Als een rechter jouw huurverhoging alsnog als oneerlijk beoordeelt, kun je te veel betaalde bedragen terugvragen. Dit geldt met name in gevallen waar het contract niet voldeed aan de wettelijke eisen voor transparantie.
Conclusie
Hoewel de uitspraak van de Hoge Raad duidelijkheid biedt, is de discussie over huurprijzen in Nederland verre van voorbij. Met de aanhoudende woningnood en stijgende woonlasten blijft het huurrecht een belangrijk onderwerp.
Wat kun je doen als huurder?
Mocht je twijfelen of jouw huurovereenkomst en de huurverhogingsbepaling voldoende duidelijk is? Je kunt jouw huurovereenkomst in dat geval laten controleren door een advocaat of jurist van BrandMR. Wij beoordelen voor jou of het beding in jouw overeenkomst duidelijk is.
Ik wil hulp Doe de online check
