Stel je hebt net een woning aangekocht als mooi beleggingsobject en je hebt deze woning verhuurd aan een particulier. Maar opeens blijkt deze particuliere huurder zonder jouw toestemming de woning te gebruiken voor prostitutie. Of op zijn minst in gebruik te hebben gegeven aan derden die er prostituees in hebben gezet. Wat kan je het beste doen om dit soort situaties te voorkomen of tegen te gaan?

Inhoud huurcontract

Een verhuurder doet er goed aan om in het huurcontract en de daarbij behorende algemene voorwaarden duidelijk af te spreken hoe een huurder de woning moet gebruiken. Zo vind je in veel huurcontracten bepalingen als “Het gehuurde is bestemd om te worden gebruikt als woonruimte” of “De huurder dient het gehuurde te gebruiken als goed huisvader”.

Zeker de grote woningcorporaties hebben de afgelopen jaren op basis van hun ervaringen daar soms nog een aanvullende bepaling aan toegevoegd: “Het is de huurder verboden om in het gehuurde illegale activiteiten uit te voeren of illegale bezittingen te hebben”. Veel verhuurders maken dus al bij het afsluiten van het huurcontract bindende afspraken met een huurder over het gebruik van de gehuurde woning.

Met zoveel duidelijkheid zou je denken dat het voor iedereen toch wel duidelijk is wat je wel en niet mag doen in een huurwoning. Maar om in de sfeer van deze blog te blijven: De geest is gewillig maar het vlees is zwak”. Door de zucht naar genot komt er van goede voornemens soms niets terecht.

Nu leeft het grote merendeel van de huurders gelukkig keurig volgens de regels van hun huurcontract. Toch komt het in de rechtspraktijk nog weleens voor dat het zwakke vlees de boventoon is gaan voeren. Een verhuurder moet in dat geval optreden tegen illegale prostitutiepraktijken in zijn verhuurde woning.

Opstelling verhuurder

Stelt een verhuurder vast dat er vanuit een verhuurde woning illegale prostitutiepraktijken plaatsvinden, dan zal de verhuurder dit ter plaatse – in aanwezigheid van politie – willen vaststellen. Zo krijgt hij hiervoor voldoende bewijs in handen. Uit de uitspraak hieronder blijkt dat politie en gemeente regelmatig onderzoek doen naar illegale prostitutie. Een verhuurder kan dus ook vanuit die hoek op het juiste spoor worden gezet.

Is er sprake van (illegale) prostitutiepraktijken? Dan mag een verhuurder eisen dat deze onmiddellijk worden beëindigd. Een verhuurder zal dan meestal via de rechter ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de gehuurde woning vragen. Hij kan hierbij terugvallen op de regels in het huurcontract. Ook kan hij zich beroepen op wetsartikelen waarin is bepaald dat een huurder “zich als goed huurder dient te gedragen” en hij het gehuurde “overeenkomstig de afgesproken bestemming moet gebruiken”. Goed om te weten is ook dat gemeenten tegen illegale prostitutiepraktijken kunnen optreden omdat hiervoor vaak de vereiste vergunningen ontbreken.

Uitspraak Rechtbank

Onlangs nog mocht de rechtbank (Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 15 december 2021; ECLI:NL:RBZWB:2021:6404) zich buigen over een zaak waarbij er illegale prostitutiepraktijken plaatsvonden in een huurwoning. De woningcorporatie kwam deze praktijken op het spoor door een tip van gemeentelijke toezichthouders. Deze deden onderzoek naar illegale prostitutie in woningen en stuitten - via bepaalde websites - op een advertentie waarin seksuele diensten werden aangeboden.

Na het maken van een afspraak bleek het dat het om een huurwoning van een grote woningcorporatie ging. Deze werd vervolgens ingelicht. In de huurwoning bleek duidelijk dat de ruimtes als seksinrichting waren ingericht. De twee dames die in de woning aanwezig waren, verklaarden via een paysafe card huur te betalen voor de werkruimte. 30% van hun inkomsten moesten zij afdragen.

De huurder gaf aan dat hij hier geen weet van had. Hij verweerde zich met het verhaal dat hij de twee vrouwen op de markt was tegengekomen. Zij hadden hem gevraagd of ze bij hem konden verblijven omdat ze zonder geld zaten. De huurder had de dames toen toegang gegeven tot de woning en was vervolgens bij een vriend gaan logeren. Juist in die periode vond de inspectie van de toezichthouders plaats. Bij terugkeer in zijn woning enkele dagen daarna zouden de dames weer zijn vertrokken.

Ontbinding huurovereenkomst

De verhuurder geloofde niets van dat verhaal en stapte naar de rechter. Hij vroeg ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning door de huurder. Ook de rechtbank was van mening dat het verweer van de huurder erg ongeloofwaardig was. Zeker gezien de feitelijke constateringen die de bevoegde ambtenaren in de woning hadden gedaan. Daarnaast hield de rechter rekening met de zwaarwegende belangen van de verhuurder:

• Illegale prostitutieactiviteiten doen afbreuk aan leefbaarheid van de wijk.
• Het leidt tot overlast voor omwonenden.
• Het heeft een negatieve invloed op de woonomgeving.
• Het schaadt de verhuurbaarheid van de woningen van de verhuurder.
• Het ondermijnt het juiste gebruik van de sociale woningvoorraad.
• Een precedentwerking (als de één het mag, doet de ander het ook) moet worden voorkomen.

Saillant detail was nog wel dat een minderjarige dochter van de huurder af en toe in de woning verbleef. De huurder voerde in de procedure aan dat een ontruiming niet alleen hem maar ook zijn dochter zou treffen. Het was voor de huurder van groot belang om de woning te behouden gezien de zorg die hij had voor zijn minderjarige dochter. De rechter stelde vast dat de dochter van de huurder zeker een belang had bij het gebruik van de woning als thuisbasis en de voortzetting hiervan. Ook gezien haar school en haar sociale omgeving. Maar de rechter stelde ook vast dat de dochter niet afhankelijk was van onderdak in deze huurwoning. Ieder weekend maar regelmatig ook doordeweeks verbleef en sliep zij bij familie, vrienden of haar moeder.

Na alle belangen te hebben afgewogen oordeelde de rechtbank dat de huurder ernstig te kort had geschoten. Daarom kon het van de verhuurder niet langer worden verlangd om deze huurovereenkomst nog langer in stand te houden. Kortom, de gevraagde ontbinding en ontruiming werden door de rechtbank toegewezen.

Conclusie

Het uitoefenen van prostitutie vanuit een huurwoning kan vergaande gevolgen hebben voor de huurder van het pand. De verhuurder kan de rechter vragen de huurovereenkomst te ontbinden en de woning te ontruimen. Dit is alleen anders als de rechter na het afwegen van alle belangen tot een andere uitkomst komt. In een enkele uitspraak is het wel eens voorgekomen dat de huurder in de woning mocht blijven. Maar toen was er sprake van een duidelijk aantoonbare eenmalige overtreding. En had de huurder een wezenlijk belang er te blijven wonen omdat er kinderen in het spel waren. Die zouden anders ook op straat komen te staan.

Meer weten?

Herken je deze situatie? Of heb je een ander geschil met een huurder? Neem dan contact op met Brandmeester. Onze deskundige advocaten kunnen je vast verder helpen. Doe de online check op brandmr.nl.